[직장인 투자] 2주택자 기준으로 따져보는 주택 임대 소득세 계산방법

2020년부터 주택 임대소득 금액이 2천만 원 이하인 경우에도 소득세를 과세하게 되었습니다. 현재 저는 실거주 1 주택과 도시형 생활주택 분양권을 1개 소유하고 있는데요, 두 번째 주택이 내후년에 입주를 하게 되면 임대를 어떻게 세팅해야 하는지 막연히 고민이 되었습니다.

 

 

 

월세냐 전세냐  (feat. 세금)

 

 

소득세 나가는 것을 생각하면 전세를 주고 투자금으로 활용하는 게 가장 나은 선택지란 생각이 듭니다. 하지만, 전세금으로 현재 부동산 정책 하에서는 주택수를 늘릴 수도 없는 상황이고, 그렇다고 1퍼센트 정도 되는 저금리 예금 상품에 묻어 둘 수도 없는 노릇입니다. 투자 실력이 월등하다면 주식이나 ETF 등에 투자를 할 수도 있겠지만 아직까지는 유효 기간이 정해진 보증금으로 주식을 할 정도의 투자실력은 되지 않습니다.

 

 

결국은 일부 월세를 받아야 할 것 같은데 그렇다면 얼마를 세금으로 내야 하는지 2주택자에게 과세되는 임대소득세를 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

2주택자는 전세/보증금에 대해서는 과세되지 않지만 모든 월세 수입에 대하여 과세됨

 

 

 

 

 

위의 표에서 보듯이 2 주택자의 경우, 모든 월세 수입은 과세 대상이지만 계약기간 동안 담보로 제공받는 보증금 또는 전세금에 따른 간주 임대료는 과세 대상이 아니다.

 

 

 

주택 임대하면 소득 금액과 상관없이 전부 신고 대상 (의무)

 

 

출처 - 직방tv 채널 절세의 신

 

 

 

주택임대소득 과세 대상자는 임대사업 시작일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다. (지자체 임대 주택 등록은 선택이지만 세무서 등록은 필수!) 만일 사업자등록을 하지 않는다면 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 미등록 가산세가 부과되니 주의가 필요하다. 뿐만 아니라 사업자등록을 하지 않을 경우 소득세 계산 시 필요경비나 기본공제 등에서 불이익이 주어지기 때문에 그만큼 세 부담도 더 커지게 된다. 

 

 

2 주택자의 임대 소득세 계산하기

 

 

임대소득이 연 2천만 원이 초과되면 종합소득으로 잡히고 이하라면 분리과세 혹은 종합소득 둘 중 하나를 선택할 수 있다. 종합소득은 사업, 근로(월급), 금융(이자, 배당), 기타 소득 등 1년 동안 번 모든 종류 수입을 더한 금액으로 과세하기 때문에 대부분의 경우 분리과세를 하는 편이 유리하다. 

 

 

 

 

분리 과세 하면 유리한가

 

 

 

연간 주택 임대 수입이 2,000만 원 이하일 경우 세율이 낮은 분리과세를 선택할 수 있다. 분리 과세하면 소득과 합산하지 않는다. 만약 부부가 4천만 원의 임대소득이 생겼을 경우 명의를 둘로 나눠 2천만 원씩 분리과세해서 신고하면 절세 혜택을 받을 수 있다. 다만 상가 임대소득은 아무리 적어도 종합과세로 신고해야만 한다.

 

 

 

 

종합소득세 분리과세 계산법

 

 

요약 :  임대수입 금액이 2천만원 이하 분리과세인 경우 필요경비(임대등록 60%, 미등록 50%), 기타 공제 차감 후 (임대 등록 400만 원, 미등록 200만 원) 14% 세율로 과세 

 

 

 

출처 - 유튜브 땅집GO 채널

 

 

 

분리 과세인 경우 일정 비율의 필요 경비를 공제해준다. 일반적인 경우에는 50%의 필요경비를 공제해주며, 주택임대사업자를 등록돼 있는 경우 60%의 필요경비를 공제 받을 수 있다. 여기에 기본 공제를 주택임대사업자의 경우 400만 원, 미등록인 경우 200만 원을 차감해주게 된다.

 

 

 

※ 단, 주택임대소득 외 타소득금액이 2천만 원이 초과되는 경우 공제금액이 없다. 전업주부나 은퇴자가 아닌 일반 직장인이나 자영업자는 다른 소득 때문에 기본 공제를 받을 수 없다.

 

 

 

 

예) 2주택자이고 연 2,000만 원의 임대소득과 2천만 원 이상의 근로 소득이 있는 경우 :

 

{(2,000만 원 X 0.5 ) X 0.14 = 140만원} X 1.1 (지방소득세 10%) = 154만 원

 

 

 

 

 

 

결론 :

 

 

임대사업자 등록을 하지 않았다면 이자소득세(15.4%)의 절반이라고 생각하면 될 것 같습니다. 임대사업자 등록을 했을 때 15만 원 정도 나오는 것과 약 10배의 세금 차이가 나는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

재산세와 공인중개 수수료 등을 고려하면 월세와 전세 어떤 방법이 더 유리한지 더 고민을 해봐야 할 것 같습니다. 불과 작년까지만 하더라도 월세 소득 2천만 원 이하까지는 비과세였는데 진입 시점이 조금 아쉽지만 어쩔 수 없지요..('___');;; 에고고. 그럼 여러 가지 경우의 수를 치열하게 계산해보시고 최대한 유리한 방법으로 임대료 세팅하시길 바라겠습니다.