아파트 집문서(등기권리증)이 나오면 좋은점과 미등기 아파트의 대출

등기권리증이 나오기 전 미등기 상태인 아파트라 하더라도 사용승인을 받았기 때문에 분양대금을 완납하였다면 입주하여 거주하는데는 문제가 없습니다. 하지만 등기권리증이 나오면 좋은 점과 중도금/잔금 집단대출에 대해서 이번 포스팅에 알기 쉽게 정리해보았습니다. 

 

 

 

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부린이 시절, 치솟는 서울 아파트값 때문에 스트레스가 매일 매일 극심했습니다. 이대로는 안 되겠다 싶어서 아파트 분양권을 매수하기로 결심하고 틈만 나면 부동산에 상담받던 때였습니다. 관심단지에 매물이 나와서 중개사 사장님이 계약금부터 보내서 지금 바로 잡아 두라고 계속 종용 전화를 주시는데 전세계약도 몇 번 해보지 않은 부린이인 제가 혼자 결정하고 그 책임을 오롯이 짊어져야 한다는 게 참 힘들었던 것 같아요. 누군가 "이렇게 해!!"라고 대신 결정해줬음 좋겠다는 생각이 간절했었습니다.

 

 

 

그때 제가 가장 걱정이 됐던 건 혹시나... 혹시라도.. 중도금 대출 승계가 거절되면 계약금은 어떻게 되는지가 제일 두려웠어요. 당시 강도 높은 부동산 대책이 쏟아지고 대출이 어려워졌다는 뉴스가 연일 나오던 때였거든요. 부동산 중개사 사장님은 직장 잘 다니고 있는데 무슨 걱정이냐고 의아해하셨지만 난생처음 열심히 모은 가족의 전 재산이 걸린 일이었기 때문에 모든 게 조심스럽고 두려웠던 것 같습니다. (분양권자의 집단 대출은 HUG와 건설사에서 보증을 하기 때문에 대출이 까다롭지 않다는 점을 나중에 알게 되었네요;;; )

 

 

 

 

혼돈의 아파트 첫 매수

 

 

 

 

새 아파트의 등기권리증이 나오면 좋은 점

 

 

택지지구 아파트 같이 논이나 밭이 있던 자리에 땅을 사서 지은 아파트는 권리 관계가 복잡하지 않아서 금방 등기가 나지만 다수의 이권이 복잡하게 얽힌 재개발 아파트의 경우 조합의 분담금 정산이나 현금 청산자의 소송 등으로 지연되어 수 년이 지나도록 등기가 나지 않는 경우도 있습니다. (예. 헬리오시티) 그렇다면 등기권리증이 나오면 좋은 점이 무엇인지 살펴 보도록 하겠습니다.

 

 

 

① 각종 대출이 가능 (주택담보대출, 생활안정자금대출)

 

 

 

집의 실체가 명확해지고, 재산세 행사가 가능해집니다. 즉, 집을 담보로 각종 대출(주택담보대출, 생활안정자금 대출 등)이 가능해지고, 세입자는 보증보험 가입이 가능해집니다.

 

 

 

② 소유권 이전 문제 해결이 안 되면 매매가 불리

 

 

 

소유권 이전이 등기 권리증에 명확히 표시되어 부동산 매매가 원활해지고 안정되게 거래되어 부동산 가격이 상승하게 됩니다. 등기 권리증이 나온 아파트 단지와 아직 나오지 않은 아파트의 매매가가 차이가 나게 되죠. 그 이유는 소유권이 명확하지 않아서 아파트를 담보로 주택담보대출을 받을 수 없기 때문입니다. (하지만 임대시, 임대인이 미등기 아파트로 전세대출 받는 것은 가능합니다.)

 

 

 

집단 등기를 맡아줄 법무법인에서 서류를 받아 단체로 진행

 

 

※ 분양권 전매를 한 경우, 보존 등기가 되면 먼저 수분양자(매도인) 명의로 보존 등기를 했다가 다시 매수자 명의로 이전 등기를 하는 형태로 진행하게 됩니다. (보존등기란. 미등록 부동산에 대하여 그 소유권을 보존하기 위하여 행하여짐)

 

 

 

 

 

 

 

 

등기권리증이 나오기 전까지 대출은 어떻게?

 

 

 

① 입주권 상태로 매수 시

 

 

 

분양을 통해 당첨된 분양권자들은 은행에 중도금과 잔금을 납부해야 합니다. 이 때 대부분 은행에서 중도금 대출과 잔금대출을 받게 되는데 이때 활용하는 것이 바로 '집단대출'입니다. 같은 아파트를 사려는 계약자들이 단체로 비슷한 조건의 대출을 받게 됩니다. 

 

 

이때 대출자의 현재 재산이나 월급, 다른 빚이 없는지 따지지 않는데 이렇게 쉽게 대출을 내주는 이유는 주택도시 보증 공사(HUG)나 주택금융공사의 보증을 받는기도 하고 건설사가 연대보증을 하기 때문입니다. 은행 입장에서는 보증이 확실하고 또 집단으로 받으면 실적이 큰 도움이 되기 때문에 마다할 이유가 없는 것이죠.

 

 

 

 

② 입주를 마친 미등기 아파트 매수 시

 

 

 

문제는 미등기 아파트의 거래입니다. 분양권 전매를 통해 입주를 하면 집단대출을 받을 수 있지만 이미 입주한 새 아파트의 매수자는 주택담보대출이 나오지 않게 되어 매매가 쉽지 않습니다.

 

 

상대적으로 미등기 새아파트의 가치가 저평가 되게 됩니다. 결론적으로 미등기 아파트를 구입하려면 신용대출이나 전세를 레버리지 해서 사는 방법 밖에 없는 것이죠. 그럼 저와 같은 부린이 분들께 도움이 되는 글이었길 바라고 모두 부동산 성투하시길 바랍니다!

 

😊